аренда |  Август 2017

Торговые центры: обратная сторона медали

На что нужно обратить внимание

Торговые центры: обратная сторона медали
Грязнов Андрей
Управляющий ресторанами «Пражечка», «Дубинин», Cernovar, генеральный директор компании Gryaznov project

Лояльная арендная ставка, удобное расположение, отсутствие необходимости в дополнительной внешней рекламе, гарантированный трафик... Плюсы работы в торговых центрах очевидны. С началом кризиса многие ресторанные сети, а вслед за ними и начинающие игроки все больше внимания уделяют развитию именно в этих локациях. Андрей Грязнов, основатель компании Gryaznov Project, предлагает рассмотреть медаль со всех сторон и не упустить ни одной мелочи.

Треть всех посетителей торговых центров приезжают туда исключительно для того, чтобы поесть

АРЕНДНАЯ СТАВКА

Условия по аренде в строящемся ТЦ будет намного ниже, чем после его открытия, и уж тем более существенно ниже, чем через год работы центра. Выгодные условия сохраняются до последнего дня перед официальным открытием. Когда центр строится, его вначале стараются заполнить якорными арендаторами и известными марками, а потом всеми остальными. Вам будут показывать некий план, где даже могут быть прописаны бренды, соседство с которыми однозначно будет выглядеть удачным. Однако не все так просто. Часто это лишь маркетинговый ход. Потенциальный арендатор считает, что известные бренды и модные ресторанные концепции уже сели в данный ТЦ, а он может «опоздать на поезд». Если вы вдруг увидели на плане арендаторов название какого-нибудь заведения или сети, где у вас есть знакомые сотрудники или владелец, не поленитесь, позвоните и уточните реальную ситуацию. У меня были случаи, когда я непосредственно на встрече с арендодателем получал от знакомых рестораторов, якобы уже севших в конкретный ТЦ, либо удивленный отрицательный ответ, либо весьма полезную для дальнейших переговоров информацию. Если у вас после этого останется желание работать с таким не слишком искренним арендодателем, то можно начать торговаться и предлагать свои условия.

Договора аренды (в США) кабальные...

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Идем далее. Стадия переговоров по заключению договора аренды. Представители ТЦ совместно с брокерами согласовали с вами технические условия: выделенную мощность, потребляемый объем воздуха по вентиляции , канализацию и водоснабжение. Вы всем удовлетворены. Устраивают вас и арендная ставка, и арендные каникулы. Договор подписан. И тут начинается самое интересное.

... арендодатель почти ни за что не несет ответственности

ДЕНЬГИ ЗА СТЕНЫ

После захода на площадку первое, что необходимо сделать: вызвать специалиста для обмера помещения и перевода замеров в электронный вид. Стоит такая услуга от 15 тысяч рублей в зависимости от сложности и объема работ, но избежать этих трат не получится: данные обмеры потребуются для работы всех проектантов и архитектора.

В этот момент вы сталкиваетесь с удивительным явлением. После обмеров площадь одна, а на чертежах, предоставленных арендодателем, совсем другая. Почему? Дело в том, что представители ТЦ передают вам чертежи всего центра в Автокаде, сделанные на момент строительства. После завершения стройки никто новые площадки не перемерял. Возможна и вторая причина. Очень часто арендодатель производит обмеры площади по системе БМО, посередине стены. То есть, допустим, есть две площадки, разделенные стеной в 20 см. Арендодатель делит ее пополам и добавляет к вашей площади 10 см и к площади соседа 10 см.

Несовпадение реальной площади помещения и той, что указана в заключенном договоре аренды, может достигать 7% в зависимости от количества углов на данной площадке. Получается, что вы платите просто за стены.

Торговые центры предпочитают небольшие заведения

РЕАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

После получения обмеров вы переходите к проектированию, а значит, начинаете плотно общаться с инженерной службой ТЦ. В процессе этого общения выясняется очень много удивительного и неприятного. Может оказаться, что в чертежах для прокладки вентиляции отверстия в перекрытиях между этажами есть, а по факту их нет. У меня такое было при строительстве ресторана в ТЦ «Авиапарк». Или, например, на чертежах указано одно место расположения канализации, а на самом деле там забетонированное отверстие, но есть место ввода совсем в другой части помещения.

Дело в том, что предварительные переговоры вы ведете с сотрудниками отдела аренды, с ними же подписываете договор. И порой их основная задача — просто сдать вам объект. А когда вас «передают» отделу по эксплуатации и строительству, вы услышите одну и ту же историю: вот там, наверху, все наобещают, а решать проблемы приходится инженерам ТЦ. Причем непонятно, за чей счет будет происходить исправление данных несоответствий, а ведь порой суммы исчисляются сотнями тысяч рублей.

Чтобы избежать этих приключений, необходимо настаивать на возможности общения с главным инженером ТЦ еще до подписания договора, на том, чтобы все его обещания и утверждения были письменно закреплены. Обязательно включите в договор пункты о том, что любые обнаруженные несоответствия исправляются за счет арендодателя, а арендные каникулы увеличиваются ровно на срок, необходимый для их устранения арендодателем. Если этого не сделать, вы рискуете не открыться в срок и попасть на оговоренные в договоре штрафные санкции за то, что ресторан не откроется к назначенной дате. Это лишь малая часть того, что вас ожидает при строительстве ресторана в торговом центре.

Выбираем помещение для ресторана: 12 принципов

ВКУС И ЦВЕТ

Все проекты, которые вы сделаете, и, в частности, сам дизайн-проект, вам придется согласовать не только с инженерной службой, но и с архитектурным отелом и отделом дизайна ТЦ. И если на стройке в целом вскоре будет все понятно, то в согласовании дизайн-проекта и проекта по вывеске (вам понадобится и такой) баррикады сложнее. Порой вам придется отстаивать свой дизайн-проект, говорить о том, что это ваша цветовая гамма, что это все прописано в бренд-буке, и прикладывать массу усилий для того, чтобы вовремя открыться. Вы можете потратить уйму времени на то, чтобы разобраться, например, что именно не устраивает главного дизайнера арендодателя в вашей барной стойке. Надеяться на то, что вы сумеете понять, почему кто-то имеет право влезать в ваш дизайн, в ваш проект, в ваше детище и диктовать свои условия, не стоит. Стандартный ответ: в ТЦ все должно быть в едином стиле. Впрочем, как показывает практика, после того как вы добьетесь встречи с генеральным директором и напомните, что предварительный дизайн был согласован еще до подписания договора аренды, вам сразу все согласуют.

Фудкорт — место особенное

ЧТО НАПИСАНО ПЕРОМ

Порой будет казаться, что только вы заинтересованы в открытии, а всем службам ТЦ все равно и никто не хочет вам помогать. Чтобы минимизировать и эмоциональные, и материальные затраты, всегда и все договоренности прописывайте либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении. Устные обещания в ТЦ, как показывает практика, не работают.

Конечно, грамотный договор не всегда будет залогом успешного и своевременного открытия, многое зависит и от человеческого фактора. Об этом и других нюансах выхода в ТЦ я попробую рассказать в следующих публикациях. 

...тщательно и внимательно читайте все пункты договора аренды

Опубликовано:
01/08/2017

Рекомендуем

Менеджмент

Как распределять чаевые

Глава из книги Сергея МИРОНОВА «Все рестораторы делают это. 70 способов избежать проблем»
Рекомендации

Как оздоровить меню?

Лайфхаки от генерального директора
Менеджмент

Адаптация. Первые шаги

Пошаговые рекомендации по адаптации нового официанта от Инессы Ермишкиной, руководителя учебного центра сети «Кофемания»
Рекомендации

Кручу–верчу

Какие неожиданности ожидают ресторатора в торговых центрах
Рекомендации

Плюсы и минусы

Ресторан в формате торговых центров
Рекомендации

Открыть и закрыть

Рестораторы и арендодатели в торговых центрах в неравном поединке