Торговый центр: опасности для ресторана-арендатора

Сергей Миронов о серьезных подводных камнях во взаимоотношениях с арендодателем, способных потопить ресторан

Торговый центр: опасности для ресторана-арендатора
Миронов Сергей
Владелец сети ресторанов «Мясо & Рыба», руководитель агентства оптимизации ресторанного бизнеса «РестКонсалт»

Преимущества работы с торговыми центрами очевидны. С ресторатора снимается огромное количество проблем, связанных с эксплуатационными вопросами: уборка прилегающей территории, вывоз мусора, круглосуточная охрана, текущий ремонт здания и многое другое.

К тому же он получает массу полезных бонусов: не надо согласовывать вывески с муниципальными органами, в наличии большое количество парковочных мест и т.д.

Торговый комплекс сам тратится на развлекательные мероприятия для посетителей, рекламные акции. Ну и самое главное — центр сам генерирует поток гостей, который остается только обслужить и заработать деньги.

Но только на первый взгляд работа с ТЦ кажется выгодной и беспроблемной.


КАБАЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Начинаются трудности еще на этапе заключения первичного договора аренды.

Ресторатор получает талмуд из 150–200 страниц текста, подготовленного профессиональными юристами в пользу торгового центра. В 90% случаев ресторатор не может разобраться в этом документе и не замечает ловушек, которые ставят арендатора в крайне невыгодное положение.

Попытки сдать договор для проверки в какую-нибудь юридическую контору, как правило, ничего не дают. Юристы просто проверяют правильность языка договора и, будучи далекими от ресторанного дела, пропускают заложенные потенциальные риски.

Для примера: абсолютное большинство договоров аренды содержат в себе пункт, по которому в случае пяти нарушений ресторатором установленных арендодателем правил ТЦ может расторгнуть договор в одностороннем порядке. А одним из таких правил в договоре предусмотрено нахождение сотрудников в арендуемых помещениях строго в фирменном бейдже с указанием имени и должности. То есть арендодатель может обнаружить пять ваших работников, уже снявших бейджи перед уходом со смены, зафиксировать данное нарушение и разорвать договор.


table_mironov.jpg

Мало того, зачастую в договоре прописаны такие штрафы, что на случай расторжения договора арендатор обязан не просто оставить свой обеспечительный платеж в размере нескольких месяцев аренды как штраф за нарушение, но и заплатить ряд дополнительных неустоек.

Фактически, заключив подобный договор, арендодатель получает возможность в любой момент избавиться от арендатора, получив на выходе отремонтированное помещение.

Арендатор отвечает за любые проблемы, которые произошли по его вине, — от лопнувшей трубы до закурившего в коридоре грузчика. В то время как арендодатель почти ни за что не несет ответственности.

У крупных управляющих компаний в договорах не предусмотрено прекращение арендной платы, даже если торговый центр по техническим причинам перестает функционировать. Получается, что в этот момент у ресторана не только начинают портиться продукты и «капает» зарплата персонала, но он еще и продолжает оплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы.

Арендный форс-мажор

   
НЕВЫГОДНЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЛОНГАЦИИ ДОГОВОРА

Зачастую договор не пролонгируется, и арендатор не имеет преимущественного права перед другими претендентами на это помещение. За пять лет отношений арендодатель хорошо знает выручку ресторана — ведь одним из условий договора был ежемесячный отчет об обороте. И теперь владельцы ТЦ на вполне законных основаниях объявляют не рыночную арендную ставку, а ту, которую, на их взгляд, ресторатор может потянуть.

Это выглядит полным абсурдом, но зачастую раскрученный ресторан идет на такие условия и выплачивает практически всю полученную прибыль.

Ресторатор, принимая подобное решение, встает перед выбором: либо уходить, бросая бизнес, оставлять оборудование, нести расходы по выплатам компенсаций уволенным сотрудникам, восстанавливать помещение до его первоначального состояния, как указано в договоре аренды. Либо – остаться, но хоть немного зарабатывать.


Понимая ситуацию, арендодатели порой включают совершенно кабальные пункты.


Мне приходилось сталкиваться с договорами, где прописана для арендодателей возможность расторжения в одностороннем порядке без объяснения причин.


СМЕНА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Смена управляющей компании в ТЦ может стать серьезным испытанием для арендодателей. Новые сотрудники всегда пытаются продемонстрировать адекватность и необходимость своего назначения.

Хорошо, если будут просто отменены старые договоренности и вернутся правила работы с применением всех предусмотренных договором аренды штрафных санкций.

Гораздо хуже, когда управляющая компания внедряет новую «креативную» концепцию в торговом центре и просто выбрасывает ненужных ей арендаторов. Совсем недавний пример — московский «Метрополис».



Опубликовано:
28/07/2016

Рекомендуем

Менеджмент

Новобранец без стресса

Как помочь новичку адаптироваться на рабочем месте
Рекомендации

Внедрить ХАССП

Условия, гарантирующие стабильный выпуск безопасной продукции
Рекомендации

Готовый бизнес?

Как не ошибиться при покупке готового ресторана
Маркетинг

Искусство CRM

Система управления взаимоотношениями с потребителями — важнейшее направление работы в ресторанном бизнесе
Рекомендации

Система качества ХАССП

Что это такое, и как с этим работать
Менеджмент

Закон урожая

...что посеешь, то и пожнешь. Воспитание и обучение персонала