Арендный форс-мажор

Ставки аренды растут не по дням, а по часам. Те цифры, которые еще недавно были за гранью добра и зла, сегодня — повсеместно принятая норма. Ну ладно.  раз есть спрос, значит, будет и предложение. Однако поражают кабальные договоры аренды. Обязанностей — миллион, а из прав — только одно: ни на секунду не задержать оплату. 

Апофеоз подобного подхода демонстрируют торговые комплексы. Договоры жесткие. Вы все должны и всем обязаны. И большинство пунктов даже не обсуждается. Либо бери, что дают, либо найдем другого. И эти «другие» находятся. А потом мы сетуем на плохую статистику соотношения «открытый — закрытый» ресторан.  

Возьмем для примера процент от оборота. По договору арендатор платит арендодателю либо фиксированную ставку аренды, либо определенный процент от оборота в зависимости от того, какая сумма больше. То есть вначале, пока торговый центр и, соответственно, ваш ресторан вместе с ним только находятся в стадии раскрутки, вы платите арендную ставку. Причем вы несете убытки и ежемесячно вынуждены добавлять деньги из своего кармана. При этом торговый центр ничего не теряет. У него в отличие от вас дела идут хорошо и  стабильно. Потом постепенно ваш проект раскручивается, и  вы понемногу начинаете возвращать вложенные в открытие средства. Но тут наступает обратная ситуация, и вам уже приходится платить процент с оборота. Торговый центр в финансовом плане чувствует себя еще лучше. А вы вместо одного срока окупаемости получаете в  два раза больший. Стандартная практика процента от оборота — 15 процентов, а с учетом НДС — 17,7. Предположим, закупка составляет 30 процентов, а ваши налоги при упрощенной системе налогообложения — 6. И выходит, что на каждый заработанный рубль вы отдаете 54 копейки. А есть еще зарплата, различные хозяйственные нужды, коммунальные платежи. Кроме того, эксплуатационные и маркетинговые расходы, которые требует торговый центр. Получается, что вернуть вложенные средства удастся только к  окончанию пятилетнего срока аренды. Бизнес ради бизнеса. 

Можно предположить, что пять лет  — хороший срок возврата инвестиций. Особенно если сравнивать с другими направлениями деятельности. Отбился за пять лет и дальше работаешь только себе во благо. Но не тут-то было. В договоре есть пункт про отсутствие у арендатора приоритетного права на заключение договора аренды на новый срок после окончания старого. На  первый взгляд это кажется формальностью. Юристы арендодателя в один голос «поют», что это просто страховка от плохих арендаторов, которые задерживают оплату или еще как-нибудь нарушают спокойную жизнь торгового комплекса. Однако это обман для отвода глаз! Возьмем, например, ситуацию в  торговом комплексе «Метрополис». Относительно недавно его за большие деньги купил американский фонд «Морган Стэнли». И этим представителям доминирующей в мире страны пришла гениальная в своей простоте мысль: зачем нам планомерно долгие годы отбивать свои вложения, если мы можем оперативно сменить арендаторов? Ведь понятно, что раскрученное место, тем более с ремонтом, вентиляцией, коммуникациями и с предсказуемым финансовым результатом, можно сдать гораздо дороже, чем голые стены. И  нет бы начать переговоры о  повышении ставки с действующими арендаторами. Но они за их спинами сделали предложение другим компаниям и  пообещали тем пока еще занятые площадки. Тем более что еще есть входные и обеспечительные платежи, плата за открытие и прочее. Со 112 из 286 арендаторов отказываются пролонгировать договоры, демонстрируя полное пренебрежение интересами малого бизнеса. В особенности это поражает на фоне декларируемой государством поддержки этого самого малого бизнеса. Попирают принцип fair play на простом основании: «А я так хочу». Плевать на расстроенных гостей, не нашедших полюбившийся ресторан, на сотни уволенных сотрудников. Мы хозяева мира, нам все можно. Добросовестно вы исполняли свои обязательства или нет, никого не волнует. И, по сути, весь стостраничный талмуд договора сводится к одному слову «НЕ». Арендатор НЕ имеет права. И все. И таких ловушек огромное количество. 

Недавно в договоре аренды в разделе «Форс-мажор», который в большинстве случаев вообще никто не читает, я встретил следующую формулировку: «В  случае наступления форс-мажорных обстоятельств ресторан должен выплачивать аренду и  прочие причитающиеся торговому центру платежи за все время простоя». Волосы встают дыбом. У  них форс-мажор, а мы все равно вынуждены платить. 

И бороться с этим сложно. Всегда находятся те, кто надеется на авось, или те, кому важно присутствие, а не прибыль. Поэтому идти в торговые центры могут позволить себе только крупные сетевые игроки, которым безразлична рентабельность одной точки, или банальные аферисты, надеющиеся урвать и «объегорить». В итоге страдает потребитель, поскольку вместо интересных концепций он в  каждом ТЦ встречает однообразную кальку с  минимумом вариативности. А  ведь Федерации рестораторов и  отельеров стоит обратить на эту проблему внимание. Мы все платим членские взносы, участвуем в обсуждениях законопроектов на уровне государства, а здесь, прямо под носом, в ультимативной форме навязывают нам новые правила работы, в корне нас не устраивающие. Не в этом ли суть нашего объединения? Отстаивать права, которые у нас всеми силами стремятся отнять!