Торговый центр: опасности для ресторана-арендатора

Преимущества работы с торговыми центрами очевидны. С ресторатора снимается огромное количество проблем, связанных с эксплуатационными вопросами: уборка прилегающей территории, вывоз мусора, круглосуточная охрана, текущий ремонт здания и многое другое.

К тому же он получает массу полезных бонусов: не надо согласовывать вывески с муниципальными органами, в наличии большое количество парковочных мест и т.д.

Торговый комплекс сам тратится на развлекательные мероприятия для посетителей, рекламные акции. Ну и самое главное — центр сам генерирует поток гостей, который остается только обслужить и заработать деньги.

Но только на первый взгляд работа с ТЦ кажется выгодной и беспроблемной.

КАБАЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Ресторатор получает талмуд из 150–200 страниц текста, подготовленного профессиональными юристами в пользу торгового центра. В 90% случаев ресторатор не может разобраться в этом документе и не замечает ловушек, которые ставят арендатора в крайне невыгодное положение.

Попытки сдать договор для проверки в какую-нибудь юридическую контору, как правило, ничего не дают. Юристы просто проверяют правильность языка договора и, будучи далекими от ресторанного дела, пропускают заложенные потенциальные риски.

Для примера: абсолютное большинство договоров аренды содержат в себе пункт, по которому в случае пяти нарушений ресторатором установленных арендодателем правил ТЦ может расторгнуть договор в одностороннем порядке. А одним из таких правил в договоре предусмотрено нахождение сотрудников в арендуемых помещениях строго в фирменном бейдже с указанием имени и должности. То есть арендодатель может обнаружить пять ваших работников, уже снявших бейджи перед уходом со смены, зафиксировать данное нарушение и разорвать договор.

Мало того, зачастую в договоре прописаны такие штрафы, что на случай расторжения договора арендатор обязан не просто оставить свой обеспечительный платеж в размере нескольких месяцев аренды как штраф за нарушение, но и заплатить ряд дополнительных неустоек.

Фактически, заключив подобный договор, арендодатель получает возможность в любой момент избавиться от арендатора, получив на выходе отремонтированное помещение.

Арендатор отвечает за любые проблемы, которые произошли по его вине, — от лопнувшей трубы до закурившего в коридоре грузчика. В то время как арендодатель почти ни за что не несет ответственности.

У крупных управляющих компаний в договорах не предусмотрено прекращение арендной платы, даже если торговый центр по техническим причинам перестает функционировать. Получается, что в этот момент у ресторана не только начинают портиться продукты и «капает» зарплата персонала, но он еще и продолжает оплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы.

Арендный форс-мажор

   
НЕВЫГОДНЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЛОНГАЦИИ ДОГОВОРА

Зачастую договор не пролонгируется, и арендатор не имеет преимущественного права перед другими претендентами на это помещение. За пять лет отношений арендодатель хорошо знает выручку ресторана — ведь одним из условий договора был ежемесячный отчет об обороте. И теперь владельцы ТЦ на вполне законных основаниях объявляют не рыночную арендную ставку, а ту, которую, на их взгляд, ресторатор может потянуть.

Это выглядит полным абсурдом, но зачастую раскрученный ресторан идет на такие условия и выплачивает практически всю полученную прибыль.

Ресторатор, принимая подобное решение, встает перед выбором: либо уходить, бросая бизнес, оставлять оборудование, нести расходы по выплатам компенсаций уволенным сотрудникам, восстанавливать помещение до его первоначального состояния, как указано в договоре аренды. Либо – остаться, но хоть немного зарабатывать.

Понимая ситуацию, арендодатели порой включают совершенно кабальные пункты.

Мне приходилось сталкиваться с договорами, где прописана для арендодателей возможность расторжения в одностороннем порядке без объяснения причин.

СМЕНА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Смена управляющей компании в ТЦ может стать серьезным испытанием для арендодателей. Новые сотрудники всегда пытаются продемонстрировать адекватность и необходимость своего назначения.

Хорошо, если будут просто отменены старые договоренности и вернутся правила работы с применением всех предусмотренных договором аренды штрафных санкций.

Гораздо хуже, когда управляющая компания внедряет новую «креативную» концепцию в торговом центре и просто выбрасывает ненужных ей арендаторов. Совсем недавний пример — московский «Метрополис».