Отели на пороге перемен

Гостиничный рынок нижегородского региона начинает оживляться. На фоне реконструкции существующих средств размещения за последние 2-3 года появились новые «всходы»: в Нижнем Новгороде множится количество мини-отелей, а за его пределами вырастают загородные гостиницы. Но главные изменения еще впереди - инвесторы, перейдя от слов к делу, начинают готовить почву для реализации крупных проектов.

Нижегородский рынок гостиничной недвижимости несмотря на свой внушительный объем (в регионе работает 168 средств размещения) до сих пор находится в стадии становления. Большое количество объектов не соответствует современным требованиям индустрии гостеприимства и, по сути, находится за пределами рынка: часть пансионатов, санаториев, баз отдыха, а также гостиниц малых городов не реконструировалась с советских времен, а в областном центре встречается много недействующих объектов.

— В Нижнем Новгороде насчитывается 81 коллективное средство размещения, - уточняет директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. - Цифра столь велика, потому что в эту категорию входят многочисленные ведомственные гостиницы, которые предприятия используют как общежития или не используют вообще.

В действительности отельным бизнесом в городе занимается 66 предприятий. По данным городского комитета статистики, их общий номерной фонд составляет 3 108 единиц, а количество мест - 5 462. В то же время лишь немногие участники рынка добились «звездного» статуса. В Нижнем Новгороде классифицировано только 4 предприятия (к 3-звездным гостиницам относятся «Октябрьская» и «Ока», к 4-звездным - «Волна» и «Александровский сад»), еще один обладатель трех звезд («Дивеевская слобода») находится на юге области.

Незрелый рынок

При номинально большой гостиничной базе в регионе наблюдается дефицит качественного предложения. То, что имеется на рынке, зачастую не соответствует спросу потребителей, ожидающих от нижегородской индустрии гостеприимства достойного уровня услуг (хотя отели, оправдывающие ожидания клиентов, достигают высокой заполняемости).

— Нехватка качественных гостиниц существует во всех сегментах рынка, - отмечает управляющий мини-отеля «Воробей» Светлана Мурнина. - Это относится как к малым, так и большим отелям, как к 3-звездным, так и 5-звездным. Острой конкуренции на нижегородском гостиничном рынке сегодня нет.

В первую очередь спрос не удовлетворен в сегментах премиум- и эконом-класса.

— Отсутствие 5-звездной гостиницы не добавляет привлекательности нашему городу, хотя реализация такого проекта пока по силам только иностранным компаниям, - продолжает г-жа Мурнина. - В Нижний часто приезжают представители иностранных компаний и официальные делегации, а «президент»-номеров в городе всего два. Да и российские бизнесмены нередко спрашивают номера категории люкс.

Размещение в гостинице высокого класса во многих случаях вызвано не столько реальными потребностями бизнес-туристов, сколько их положением в обществе - в частности, статус топ-менеджеров крупных иностранных компаний обязывает их селиться в отелях уровня не ниже «4 звезды».

О том, что в нашем городе не хватает качественных недорогих гостиниц, говорится уже давно, более того, дефицит «двух-трехзвездного» предложения является общероссийской проблемой.

— Ни для кого не секрет, что хорошее качество номерного фонда и ограниченный сервис - это все, что нужно большинству деловых туристов, - говорит генеральный менеджер загородного отеля «Чайка» Олег Тюльпанов. - В России в этом сегменте присутствует мало западных отельеров - они стараются зарабатывать на «четверках» и «пятерках», поскольку тарифы здесь в разы выше, чем в Европе и США. Большинство отечественных инвесторов также стремятся в высокий сегмент.

Нижегородская практика по-своему подтверждает российскую тенденцию: у нас инвесторы предпочитают вкладывать в отели, соответствующие уровню «4 звезды» (в этой нише сегодня уже работает несколько малых и средних гостиниц, построенных за последние годы). Но, ориентируясь на высокий ценовой сегмент, бизнесмены пока не рискнули осуществить в нашем городе-миллионнике «пятизвездный» проект, требующий более крупных начальных капиталовложений, безупречного качества обслуживания, квалификации персонала и сфокусированный на одной целевой группе VIP-гостей.

— Построив 4-звездный бизнес-отель, гораздо проще сделать в тарифах шаг назад до трех звезд, - рассуждает генеральный управляющий гостиничного комплекса «Дивеевская слобода» Наталья Первушина. - В низкий сезон, в период спада деловой активности отель может заключить договора с туроператорами и разместить у себя туристов, предоставив им существенные скидки. Пятизвездный отель никаких массовых акций со скидками позволить себе не может.

Отсутствие на нижегородском «поле» крупных федеральных и иностранных гостиничных операторов, пустующие ниши и несоответствие существующего предложения потребительскому спросу заставляют экспертов говорить о том, что рынок в регионе до конца не сформирован. Правда, некоторые оценивают его еще более критично.

— Гостиничного рынка как зрелого субъекта рыночной экономики ни в регионе, ни в стране просто нет, - считает г-н Тюльпанов. - Да и откуда взяться зрелости такого сложного сектора, если реальные экономические изменения начались всего лишь несколько лет назад. Кстати, показатели отельного бизнеса являются одним из маркеров развитости экономики в целом.

Реконструируем и ждем

Реалии местного отельного бизнеса таковы, что до недавнего времени у инвесторов преобладало стремление реконструировать, а не строить. Тенденция эта, по мнению участников рынка, будет продолжаться, поскольку работать с советским номерным фондом стало совершенно невозможно: продавать номера по цене, соответствующей их качеству (то есть очень дешево), гостиницам невыгодно, а выставлять дороже - значит, умножать претензии клиентов, не получающих ожидаемых услуг.

— Многие гостиницы прошли или проходят по одному и тому же пути, - отмечает г-жа Первушина. - Сначала они проводят поэтапную реконструкцию всего номерного фонда, а потом начинают его увеличивать.

В частности, полностью обновленная «Ока» теперь намерена возвести второй корпус в 10-11 этажей, гостиница «Октябрьская» разработала проект строительства нового корпуса, соответствующего уровню «4 звезды», «Нижегородская» после завершения реконструкции также планирует увеличить число номеров, надстроив несколько этажей над примыкающим к основному зданию рестораном.

Другая особенность регионального рынка - большое количество заявленных, но до сих пор не реализованных идей. К их числу относится проект строительства отеля на месте гостиницы «Москва», пустующий участок на площади Свободы, предназначенный для гостиницы под брендом Sheraton, гостиничный комплекс в Мещерском микрорайоне, о строительстве которого еще в 2006 г. заявляла ГК «Корстон». Заинтересованность в своем присутствии в регионе неоднократно озвучивали международные сети Marriott, Kempinski и др., однако планы иностранных игроков, осуществляемые совместно с нижегородскими инвесторами, обретают четкие очертания только сейчас.

Причина, по которой крупные отельеры не присутствуют в Нижегородской области, проста: они еще не в полном объеме освоили московский и петербургский рынки.

— Международные сети уже около четырех лет вынашивают грандиозные планы по приходу в регионы - в Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Самару, - комментирует Наталья Первушина. - А в итоге открывают гостиницы в Москве, где сроки окупаемости проектов заметно меньше. Кроме того, они не очень ясно представляют себе ситуацию в регионах. Отельеры понимают, что выход в российские города-миллионники был бы очень логичным с точки зрения развития их бизнеса, но в чем специфика каждого из локальных рынков, каковы будут сроки окупаемости, объемы продаж, кто станет работать в будущих гостиницах и управлять ими - все это сети слабо представляют.

Еще одной причиной промедления известных гостиничных брендов оказался не слишком активный интерес к отельному бизнесу со стороны местных бизнесменов в недалеком прошлом.

— Рынок постоянно подогревается информацией о буме, который вот-вот начнется, - поясняет Олег Тюльпанов. - Это рассчитано на потенциальных инвесторов, чтобы те, гонимые привычной для россиян боязнью «как бы не опоздать», расшевелились. Когда они войдут в этот очень непростой бизнес, то, утонув в море неизведанного, начнут добиваться западных контрактов на управление или купят франшизу западной сети.

Как ни странно, ни одна международная сеть не вложила свои деньги в проекты не только в регионах, но даже в Москве. Известные мировые бренды появляются в России только через продажу франшизы или услуг по управлению. Этими же способами они придут и в Нижний.

— Ряд наших бизнесменов обращались к сетевым операторам, приглашая их для того, чтобы те помогли с управлением будущих гостиниц и их заполнением, - рассказывает Татьяна Романчева. - Естественно, им сразу выставлялись достаточно высокие и жесткие требования, касающиеся архитектуры здания, интерьеров помещений и т.д., а инвестировать проект бизнесмены должны были самостоятельно.

В центр или за город?

Основной же особенностью гостиничного рынка сейчас стало развитие двух совершенно новых сегментов, не представленных в нашем городе еще 4 года назад. Первый из них - мини-гостиницы численностью до 30 номеров - заполняется особенно бурно. К существующим на рынке объектам («Никола Хаус», «Жук Жак», «Софи и Серж», «Орион», «Премьер», «Воробей» и др.) вскоре добавится еще несколько представителей малого формата. Ряд инвесторов заявили о создании бутик-отелей или сети мини-гостиниц, причем уже определились наиболее привлекательные для этого формата зоны - район площади Минина, площади Горького и улицы Ильинской.

Правда, перенасыщения гостиницами на таком небольшом участке, по утверждению игроков рынка, все равно не возникнет.

— Мы будем не конкурировать, а дополнять друг друга, - считает Светлана Мурнина. - Клиент, имея намерение поселиться на определенном территориальном «пятачке», будет уверен, что сможет остановиться если не в этом, то в соседнем отеле.

Появление мини-отелей в Нижнем Новгороде происходит по двум сценариям. Более распространенный - через покупку готового (нередко исторического) здания или строящейся недвижимости. В частности, этим способом воспользовалась инвестиционная компания, владеющая сетью Lounge Street Hotels (в нее входит малая гостиница «Воробей» на 11 номеров).

— Компания купила помещение в строящемся пристрое дома, - поясняет г-жа Мурнина. - В дальнейшем она планирует таким же способом создать еще как минимум два отеля в районе площади Горького, а в перспективе - распространять сеть на другие регионы.

Другой сценарий развития, когда мини-гостиница или апартамент-отель появляется в составе офисного центра, в нашем городе встречается редко.

— В этом случае возникает достаточно хороший альянс, который дает дополнительные преимущества офисному зданию и обеспечивает клиентами гостиницу, - говорит Татьяна Романчева. - Подобный альянс характерен для рынка Санкт-Петербурга.

 В Нижнем Новгороде примером гостинично-офисного сотрудничества является бизнес-центр «Столица Нижний», одним из арендаторов которого стал мини-отель «Гостиный дом» на 12 номеров.

Вторым сегментом, вошедшим в фазу активного роста, оказались загородные отели. В последние годы здесь также стали возникать принципиально новые проекты - «Дивеевская слобода», «Чайка» (пос. Желнино), «Подсолнухи» (Воскресенский район), «Ильдорф» (Володарский район), база отдыха «Экстрим-Лэнд» (Кстовский район). Позиционируемые как отели выходного дня, корпоративного и индивидуального отдыха, они вызывают все больший интерес со стороны потребителей.

— Несмотря на то что бизнес-туристы имеют сегодня преобладающий вес в формировании спроса на услуги отелей в целом, с развитием экономики и роста благосостояния растет поток людей, которые хотят получать хороший отдых без дальних перелетов, вблизи от дома, - поясняет Олег Тюльпанов.

Клиент загородных отелей иначе принимает решение в пользу какого-либо средства размещения, чем бизнес-турист.

— Если городскую гостиницу выбирают с точки зрения удобства (местоположение, качество услуг, цена), то загородный отель - по цели поездки, - утверждает Наталья Первушина. - Турист в первую очередь задает себе вопрос: зачем я поеду в это место, и что я там буду делать? Только потом он начинает выяснять, как далеко этот отель находится от его постоянного места жительства.

 Именно поэтому ряд «загородных» игроков работают не столько на нижегородском, сколько на московском туристском рынке.

Необходимость привлечь к себе внимание привела к разнообразию концепций загородных отелей. Одни позиционируют себя как альтернативу зарубежным курортам («Чайка»), другие предлагают экстремальный отдых («Подсолнухи», «Экстрим-Лэнд»), третьи развивают паломнический туризм («Дивеевская слобода») и т.д.

— Загородные отели обретают яркий, запоминающийся облик, они более индивидуальны, - уверена г-жа Первушина. - От бизнес-отелей индивидуальности не требуется, они в первую очередь ориентированы на максимальный набор услуг и максимальное удобство.

Сервис отстает от цен

Впрочем, уровень удобств, который предлагают гостям местные отельеры, далеко не всегда соответствует заявленным ценам. Стоимость гостиничных номеров в Нижнем Новгороде и области довольно высока, а зачастую неоправданно завышена.

— Тарифы гостиниц не совпадают с уровнем звездности и качеством услуг, но они «проглатываются» рынком, - комментирует Наталья Первушина. - Сегодня в отельном бизнесе можно говорить о рынке продавца, который диктует удобные для себя цены. Наиболее явно они завышаются во время массового наплыва гостей - в период форумов и ярмарок.

Соотношение стоимости услуги и ее качества зависит и от целей, которые ставят перед собой собственники гостиниц. По мнению Светланы Мурниной, инвесторы по-разному могут относиться к своему проекту: если они заинтересованы в первую очередь в том, чтобы вернуть вложенные средства как можно скорее, то устанавливают высокую ценовую планку, если же готовы работать на перспективу - формируют более гибкое ценообразование.

— Уровень сервиса, вступающий в противоречие с завышенными ценами, - это общероссийская проблема, обусловленная становлением гостиничной отрасли и сложностью самого бизнеса, - подчеркивает г-н Тюльпанов. - Вопрос только в том, что одни отельеры не слишком озабочены этим несоответствием, другие развивают свой персонал, создают корпоративные университеты с обширными программами обучения и строят эффективные системы мотивации.

Впрочем, на формирование цены влияют и объективные причины - местоположение гостиницы, ее репутация, объем номерного фонда. В зависимости от этих параметров даже отели одного уровня звездности имеют разное ценообразование. Так, по данным г-жи Первушиной, в трехзвездной «Оке» цены на 30-40% ниже, чем в «Октябрьской», обладающей аналогичным статусом, а номер в четырехзвездном «Александровском саде» будет стоить лишь немного выше, чем в «Октябрьской».

Но кто же приезжает в Нижний Новгород и останавливается в его гостиницах? По информации Нижегородского центра научной экспертизы, 83% всех визитов носит деловой характер - к нам приезжают, как правило, командировочные. А это значит, что портрет нижегородского гостя сильно отличается от московского и петербургского. Москва аккумулирует туристские потоки (путешествующих как с деловой, так и с познавательной целью) из России и из-за рубежа, а в город на Неве туристов влечет его уникальная архитектура. Поток приезжающих в наш город напрямую зависит от его деловой активности.

— Гостиничный рынок Нижнего характеризуется как сезонный, - отмечает г-жа Романчева. - Средняя наполняемость городских отелей составляет 52%, а весной и осенью, в период оживления деловой активности, она достигает 60%, что является очень хорошим показателем.

При отдельном рассмотрении деятельности основных игроков процент наполнения окажется еще выше.

— У них среднегодовая наполняемость достигает 63-65%, - сообщает Наталья Первушина. - Трехзвездные гостиницы в высокий сезон продают рабочую неделю с загрузкой 103%, а спад приходится на выходные. Причем, если 3 года назад загрузка у них опускалась до 20%, то сейчас доходит до 50-60%.

Кстати, колебания спроса уменьшаются не только на протяжении недели, но и всего года - месяцы, которые раньше считались низким сезоном (январь, май, конец июля - начало августа), у крупных отелей постепенно выравниваются по продажам.

Гостеприимное будущее

Если настоящее нижегородского отельного бизнеса отмечено развитием малых и средних гостиниц, а также загородных отелей, то его ближайшее будущее эксперты называют временем больших проектов. По информации Татьяны Романчевой, сейчас готовится или уже реализуется 16 масштабных проектов (почти половина из них прошла через Инвестсовет). В частности, началось строительство Центра международной торговли (площадь Октябрьская), в состав которого войдут две гостиницы - 3-звездный отель Ibis на 200 номеров и 4-звездный Novotel на 150 номеров. Компания «ИнвестПроект» (дочерняя структура петербургского холдинга) инвестирует в строительство гостинично-делового центра в районе ул. Черниговская - проект предполагает возведение гостиницы уровня не ниже «4 звезды» на 70-80-номеров. На месте «Волжского откоса» в перспективе появится 5-звездный отель под международным брендом (возможно, Marriott). Нижегородская ярмарка планирует построить к 2010 г. гостиницу на 300 номеров на ул. Совнаркомовская, а ТД «Русская тройка» к этому же сроку намерена сдать в эксплуатацию отель на 250 номеров на Мещерском бульваре. Федеральная сеть «Гелиопарк Групп» к 2009 г. построит в Борском районе 4-звездную гостиницу на 212 номеров. ГК «Столица Нижний» запланировала строительство гостиницы в рамках проекта яхт-клуба на Гребном канале и теперь ведет переговоры о сотрудничестве с международными операторами.

Только за 2007 г. чиновники рассмотрели на Инвестиционном совете 17 заявок на строительство отелей, и 12 из них получили положительное заключение. К примеру, было одобрено строительство многофункционального гостиничного комплекса за зданием ТЮЗа (ООО «РусОтель-Н»), 5-звездного отеля сети Kempinski (ООО «Волга-Инвест»).
По прогнозам министерства поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг Нижегородской области, в 2008-2010 гг. в регионе ожидается появление как минимум трех 5-звездных отелей, пяти 4-звездных и трех 3-звездных. При этом номерной фонд увеличится более чем на 2 тыс. единиц. Это объем, сопоставимый с существующей гостиничной базой Нижнего Новгорода! Не приведут ли такие «всходы» к перенасыщению рынка?

— Город наверняка сможет принять один 5-звездный, два-три 4-звездных отеля и около десяти 3-звездных гостиниц, - считает Татьяна Романчева. - Однако анализ проектов показывает несколько иное соотношение - большинство инвесторов стремится реализовать 4- и 5-звездные проекты. Если все они будут осуществлены, то через 5 лет отелям высокого сегмента придется жестко конкурировать за клиента.

При условии, что к 2010-2011 гг. заявленное количество номеров будет действительно введено, общие объемы сполна удовлетворят потребительский спрос. Впрочем, есть вероятность, что часть грандиозных планов инвесторов может оказаться нереализованной, а нижегородский отельный бизнес по-прежнему останется рынком ожиданий.

Текст: Галина ЗАЙЦЕВА

Источник: Агентство бизнес-мониторинга, 18 февраля 2008 г.


Опубликовано:
27/05/2011

Рекомендуем

Конъюнктура

От кухни до пассажирского кресла

Кошерное бортовое питание  для пассажиров авиакомпаний «Аэрофлот» и Lufthansa от фабрики-кулинарии «Пинхас»
В фокусе

Отечественный стиль

Характеристика рынка корпоративного, индустриального и социального кейтеринга в современной России от Кирилла Погодина
Рейтинги

Близость к народу?

Александр Кан о блогерах и конструктивной критике
Конъюнктура

Кухня цветов и трав

Елизавета Целикова-Пак, управляющая ресторана «Баран-Рапан», рассказывает о дуальной концепции ресторана и гастроботанике.
Конъюнктура

Булочная vs супермаркет

«Хлеб и еда» — первая в России школа, где учат мастерству ремесленного хлеба