Торговые центры: обратная сторона медали

Лояльная арендная ставка, удобное расположение, отсутствие необходимости в дополнительной внешней рекламе, гарантированный трафик... Плюсы работы в торговых центрах очевидны. С началом кризиса многие ресторанные сети, а вслед за ними и начинающие игроки все больше внимания уделяют развитию именно в этих локациях. Андрей Грязнов, основатель компании Gryaznov Project, предлагает рассмотреть медаль со всех сторон и не упустить ни одной мелочи.

Треть всех посетителей торговых центров приезжают туда исключительно для того, чтобы поесть

АРЕНДНАЯ СТАВКА

Условия по аренде в строящемся ТЦ будет намного ниже, чем после его открытия, и уж тем более существенно ниже, чем через год работы центра. Выгодные условия сохраняются до последнего дня перед официальным открытием. Когда центр строится, его вначале стараются заполнить якорными арендаторами и известными марками, а потом всеми остальными. Вам будут показывать некий план, где даже могут быть прописаны бренды, соседство с которыми однозначно будет выглядеть удачным. Однако не все так просто. Часто это лишь маркетинговый ход. Потенциальный арендатор считает, что известные бренды и модные ресторанные концепции уже сели в данный ТЦ, а он может «опоздать на поезд». Если вы вдруг увидели на плане арендаторов название какого-нибудь заведения или сети, где у вас есть знакомые сотрудники или владелец, не поленитесь, позвоните и уточните реальную ситуацию. У меня были случаи, когда я непосредственно на встрече с арендодателем получал от знакомых рестораторов, якобы уже севших в конкретный ТЦ, либо удивленный отрицательный ответ, либо весьма полезную для дальнейших переговоров информацию. Если у вас после этого останется желание работать с таким не слишком искренним арендодателем, то можно начать торговаться и предлагать свои условия.

Журнал «Ресторанные ведомости». Годовая подписка

Договора аренды (в США) кабальные...

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Идем далее. Стадия переговоров по заключению договора аренды. Представители ТЦ совместно с брокерами согласовали с вами технические условия: выделенную мощность, потребляемый объем воздуха по вентиляции , канализацию и водоснабжение. Вы всем удовлетворены. Устраивают вас и арендная ставка, и арендные каникулы. Договор подписан. И тут начинается самое интересное.

... арендодатель почти ни за что не несет ответственности

ДЕНЬГИ ЗА СТЕНЫ

После захода на площадку первое, что необходимо сделать: вызвать специалиста для обмера помещения и перевода замеров в электронный вид. Стоит такая услуга от 15 тысяч рублей в зависимости от сложности и объема работ, но избежать этих трат не получится: данные обмеры потребуются для работы всех проектантов и архитектора.

В этот момент вы сталкиваетесь с удивительным явлением. После обмеров площадь одна, а на чертежах, предоставленных арендодателем, совсем другая. Почему? Дело в том, что представители ТЦ передают вам чертежи всего центра в Автокаде, сделанные на момент строительства. После завершения стройки никто новые площадки не перемерял. Возможна и вторая причина. Очень часто арендодатель производит обмеры площади по системе БМО, посередине стены. То есть, допустим, есть две площадки, разделенные стеной в 20 см. Арендодатель делит ее пополам и добавляет к вашей площади 10 см и к площади соседа 10 см.

Несовпадение реальной площади помещения и той, что указана в заключенном договоре аренды, может достигать 7% в зависимости от количества углов на данной площадке. Получается, что вы платите просто за стены.

Торговые центры предпочитают небольшие заведения

РЕАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

После получения обмеров вы переходите к проектированию, а значит, начинаете плотно общаться с инженерной службой ТЦ. В процессе этого общения выясняется очень много удивительного и неприятного. Может оказаться, что в чертежах для прокладки вентиляции отверстия в перекрытиях между этажами есть, а по факту их нет. У меня такое было при строительстве ресторана в ТЦ «Авиапарк». Или, например, на чертежах указано одно место расположения канализации, а на самом деле там забетонированное отверстие, но есть место ввода совсем в другой части помещения.

Дело в том, что предварительные переговоры вы ведете с сотрудниками отдела аренды, с ними же подписываете договор. И порой их основная задача — просто сдать вам объект. А когда вас «передают» отделу по эксплуатации и строительству, вы услышите одну и ту же историю: вот там, наверху, все наобещают, а решать проблемы приходится инженерам ТЦ. Причем непонятно, за чей счет будет происходить исправление данных несоответствий, а ведь порой суммы исчисляются сотнями тысяч рублей.

Чтобы избежать этих приключений, необходимо настаивать на возможности общения с главным инженером ТЦ еще до подписания договора, на том, чтобы все его обещания и утверждения были письменно закреплены. Обязательно включите в договор пункты о том, что любые обнаруженные несоответствия исправляются за счет арендодателя, а арендные каникулы увеличиваются ровно на срок, необходимый для их устранения арендодателем. Если этого не сделать, вы рискуете не открыться в срок и попасть на оговоренные в договоре штрафные санкции за то, что ресторан не откроется к назначенной дате. Это лишь малая часть того, что вас ожидает при строительстве ресторана в торговом центре.

Выбираем помещение для ресторана: 12 принципов

ВКУС И ЦВЕТ

Все проекты, которые вы сделаете, и, в частности, сам дизайн-проект, вам придется согласовать не только с инженерной службой, но и с архитектурным отелом и отделом дизайна ТЦ. И если на стройке в целом вскоре будет все понятно, то в согласовании дизайн-проекта и проекта по вывеске (вам понадобится и такой) баррикады сложнее. Порой вам придется отстаивать свой дизайн-проект, говорить о том, что это ваша цветовая гамма, что это все прописано в бренд-буке, и прикладывать массу усилий для того, чтобы вовремя открыться. Вы можете потратить уйму времени на то, чтобы разобраться, например, что именно не устраивает главного дизайнера арендодателя в вашей барной стойке. Надеяться на то, что вы сумеете понять, почему кто-то имеет право влезать в ваш дизайн, в ваш проект, в ваше детище и диктовать свои условия, не стоит. Стандартный ответ: в ТЦ все должно быть в едином стиле. Впрочем, как показывает практика, после того как вы добьетесь встречи с генеральным директором и напомните, что предварительный дизайн был согласован еще до подписания договора аренды, вам сразу все согласуют.

Фудкорт — место особенное

ЧТО НАПИСАНО ПЕРОМ

Порой будет казаться, что только вы заинтересованы в открытии, а всем службам ТЦ все равно и никто не хочет вам помогать. Чтобы минимизировать и эмоциональные, и материальные затраты, всегда и все договоренности прописывайте либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении. Устные обещания в ТЦ, как показывает практика, не работают.

Конечно, грамотный договор не всегда будет залогом успешного и своевременного открытия, многое зависит и от человеческого фактора. Об этом и других нюансах выхода в ТЦ я попробую рассказать в следующих публикациях. 

...тщательно и внимательно читайте все пункты договора аренды