Где эта улица, где этот дом…

Как правило, самая сложная задача при старте нового общепитовского проекта или запуске очередной точки сети — поиск подходящего помещения. Спрос на рынке профильной коммерческой недвижимости в Москве, да и в целом по России существенно превышает предложение, а действующие кафе, рестораны и т.д. обычно продаются и покупаются среди бизнесменов одного круга. Всем прочим остается либо искать помещение самостоятельно, либо обратиться за помощью в агентство недвижимости или консалтинговую компанию...

Памятка покупателя

Если помещение удалось найти своими силами, перед подписанием договора аренды с арендодателем или договора покупки с собственником Анна Задёра, независимый консультант по коммерческой недвижимости, рекомендует обратить внимание на следующие принципиальные моменты. Во-первых, надо узнать, не значится ли здание в градостроительных планах как идущее под снос или реконструкцию. Во-вторых, выяснить, проводилась ли в помещении перепланировка и оформлена ли она в соответствии с законодательством. Если перепланировка зарегистрирована с нарушением законодательства или не зарегистрирована вовсе, после приобретения помещения все расходы по согласованию и узакониванию «нововведений» лягут на плечи покупателя. В-третьих, нужно проверить, совпадает ли фактическая площадь помещения с той, что указана в документах БТИ и в свидетельстве на право собственности. Это особенно важно, если часть объекта находится в подвале, ведь собственник мог самовольно присвоить себе «нижний этаж», не имея на него никаких прав. В-четвертых, следует узнать, можно ли размещать вывеску на фасаде здания и какие к ней предъявляются требования в том, что касается формы и стиля. В-пятых, обязательно следует проверить, подходит ли здание (помещение) по техническим параметрам, выяснив, в частности, на какую мощность рассчитана электросеть, в каком состоянии пребывают водопровод, канализация, отопление. Если объект находится на первом этаже жилого дома, следует убедиться, что он не относится к жилому фонду.

Партнер по найму

В любом добросовестном агентстве недвижимости, прежде чем начать работу с клиентом, ему предложат подписать договор (агентский, возмездного оказания услуг, поручения или комиссии), в котором фиксируются перечень услуг, стоимость вознаграждения, процедура оплаты и иные условия и обязанности, важные для сторон. Далее специалист агентства (брокер) начинает поиск помещения, критерии которого описаны в дополнительном соглашении или в заявке, которую оставил клиент.

Знакомство заказчика с помещением сопровождается подписанием протокола (акта) осмотра. Затем клиенту дается время на раздумья; в протоколе осмотра он делает отметку о том, что решение по данному помещению отложено до определенной даты.
Заказчик вправе запросить у агентства недвижимости сведения об объекте и о контрагенте. Минимальный объем информации о помещении включает в себя план БТИ и свидетельство о праве собственности.

Сопровождение сделки на этапе переговоров, подготовки документов и регистрации не всегда входит в основной пакет услуг, предоставляемых агентством по договору. В этом случае клиенту остается полностью взять решение этих вопросов на себя или внести дополнительную плату.

Бизнес-план — всему голова

Помочь с поисками помещения также могут компании, специализирующиеся на оказании комплексных услуг для ресторанного бизнеса.

— В процессе поиска необходимо отталкиваться от бизнес-плана, — убежден Александр Минаев, директор Art People Group. — В нем приблизительно просчитывается целый ряд показателей, включая эффективность арендных ставок, коммунальных платежей и стоимости помещения. При подсчете ожидаемой годовой рентабельности закладываются минимальное количество посетителей и наименьшая из возможных сумм среднего чека. Также оцениваются накладные расходы, в том числе финансовые риски, связанные с выплатой штрафов, воровством персонала и порчей продуктов. Только после всех этих подсчетов можно приступать к поиску помещения. При необходимости мы сами разрабатываем бизнес-план. Также мы оказываем консультационные услуги по оценке объекта недвижимости с точки зрения открытия в нем заведения с определенной концепцией. У нас есть возможность узнать, имеет ли помещение обременения, не узаконенные перепланировки и реконструкции, моменты, которые могут послужить препятствием для государственной регистрации. По итогам работы клиент получает оценочное заключение, в котором, в частности, содержится информация о рисках и приблизительных сроках реализации проекта. В среднем при наличии помещения площадью до 300 кв.м можно открыться через 5 месяцев. Ресторан площадью свыше 300 кв.м заработает месяцев через 6-8.

Мечты и реальность

Сегодня в Москве фонд недвижимости, пригодной для предприятий питания, пополняется в основном за счет перепрофилирования объектов иного назначения.

— На столичном рынке недвижимости существуют компании, целенаправленно скупающие помещения под рестораны. Они осуществляют ремонт, реконструкцию и затем сдают объекты в аренду, — рассказывает Андрей Петраков, исполнительный директор компании Restcon. — Мы сотрудничаем с одной такой компанией, проводим оценку помещений. Располагая информацией о том, какое заведение и с какой кухней выгоднее открывать в том или ином месте, каковы его потенциальная целевая аудитория и вероятный доход, в этой компании определяют размер арендной ставки.

По словам Андрея Петракова, чем ниже средний чек на предприятии питания, тем больше его рентабельность зависит от местоположения. Именно поэтому для ресторанов быстрого обслуживания и демократичных кафе подбираются помещения на основных автомагистралях и площадях, вблизи остановок городского транспорта, станций метрополитена. Для сетевых концепций местоположение новых точек не столь принципиально — здесь на первый план выходит узнаваемость бренда.

Вообще приходится признать, что сегодня большинству рестораторов остается только мечтать об идеальном помещении — в отдельно стоящем от домов здании, расположенном в первой линии домов, недалеко от метро и площадью не менее 300 кв.м. Да еще с возможностью организовать гостевую парковку и летнюю площадку (кстати, по словам Александра Минаева, она способна принести заведению до 40 процентов от всей годовой выручки).

Отчасти решить проблему с дефицитом площадей удается за счет организации фуд-кортов в торговых центрах, а также благодаря размещению предприятий питания на первых этажах жилых домов. Правда, во втором случае рестораторам придется столкнуться с серьезными ограничениями по вместимости (не более 50 посадочных мест) и режиму работы (до 23 часов).

Еще в качестве потенциальных мест для размещения кафе и ресторанов, по мнению Александра Минаева, можно рассматривать помещения в зданиях, которые строились под социальные объекты в спальных районах. Также он отмечает, что в последнее время рентабельно создание ресторанных комплексов на федеральных трассах, у АЗС. Взять в аренду участок земли за МКАД и построить на нем здание под кафе обойдется в три раза дешевле, чем сделать то же самое в столице.

В соответствии с ГОСТом Р 50762-95 «Общественное питание. Классификация предприятий», регламентирующим состав помещений, для потребителей в ресторане должны быть предусмотрены: вестибюль, гардероб, обеденный и банкетный залы, мужская и женская туалетные комнаты и курительная. Согласно действующим нормативам максимальное количество посадочных мест определяется из такого расчета: в кафе — 1,2-1,4 кв.м на человека, в столовых — 1,4-1,6, в ресторанах — 1,6-1,8. По мнению экспертов, открывать в столице заведения менее чем на 40-60 мест экономически нецелесообразно. Чтобы свести к минимуму работы по перепланировке, подбирая помещение, нужно также учитывать установленные соотношения площадей производственно-хозяйственной зоны и зоны для обслуживания посетителей. Для предприятия питания полного цикла оно составляет 60:40, для доготовочного — 50:50, для сервировочного — 40:60, при комбинированном варианте — 45:55.

Можешь — покупай!

Арендные ставки постоянно растут, и собственники не склонны заключать договоры больше чем на год, поэтому приобретение помещения является, несомненно, наиболее предпочтительным вариантом.

— Стоимость аренды некоторых помещений превышает уровень рентабельности предприятия питания, — комментирует Андрей Петраков. — Помимо этого следует учитывать расходы на коммунальные платежи, налоги и т.п. Сегодня в Москве трудно снять коммерческое помещение дешевле, чем по 800 долларов за 1 кв.м в год. И это при том, что для многих демократичных заведений со средним чеком 20-30 долларов арендная плата в 600 долларов за 1 кв.м уже является критичной. При покупке минимальная стоимость квадратного метра составляет 1000-1500 долларов. За такую цену можно рассчитывать только на подвал. За помещение на первом этаже, требующее серьезной реконструкции, придется заплатить порядка 5 тысяч долларов за 1 кв.м. Как правило, цена объекта, приспособленного для ведения ресторанного бизнеса и находящегося в центре города, начинается от 10 тысяч долларов за «квадрат». Зато, если бизнес окажется убыточным, ресторатор, имеющий в собственности помещение, может сдать его в аренду, а в ряде случаев даже получить под него банковский кредит. Хотя стоит признать, что рынок кредитования в ресторанном бизнесе практически не развит. Реально получить деньги может только владелец сетевого предприятия или собственник ресторана, имеющий в качестве инвестора крупную компанию, способную гарантировать их возврат.

Текст: Роман ХОХЛОВ

Источник: Ресторанные ведомости, август 2007 г.

Опубликовано:
//

Рекомендуем

Рекомендации

Управление расходами ресторана: как правильно учитывать и на что стоит обратить внимание

Давайте разберемся, какие способы управления затратами наиболее эффективны
Менеджмент

Кто отвечает за будущее?

Большой бизнес требует научного подхода
Рекомендации

Какие отчеты и как смотреть собственнику ресторана для принятия управленческих решений

Правильно разработанный и внедренный финансовый учет на любом предприятии, в том числе и в ресторанном бизнесе – это ключ к успеху
Рекомендации

Как экономить благодаря правильному контролю над финансами ресторана

Важнейшим фактором, определяющим успешность ресторана, является умение грамотно настроить систему управления финансами
Рекомендации

Классовые различия

Меню кондитерских изделий должно четко соответствовать классу заведения