Где эта улица, где этот дом…

Как правило, самая сложная задача при старте нового общепитовского проекта или запуске очередной точки сети — поиск подходящего помещения. Спрос на рынке профильной коммерческой недвижимости в Москве, да и в целом по России существенно превышает предложение, а действующие кафе, рестораны и т.д. обычно продаются и покупаются среди бизнесменов одного круга. Всем прочим остается либо искать помещение самостоятельно, либо обратиться за помощью в агентство недвижимости или консалтинговую компанию...

Памятка покупателя

Если помещение удалось найти своими силами, перед подписанием договора аренды с арендодателем или договора покупки с собственником Анна Задёра, независимый консультант по коммерческой недвижимости, рекомендует обратить внимание на следующие принципиальные моменты. Во-первых, надо узнать, не значится ли здание в градостроительных планах как идущее под снос или реконструкцию. Во-вторых, выяснить, проводилась ли в помещении перепланировка и оформлена ли она в соответствии с законодательством. Если перепланировка зарегистрирована с нарушением законодательства или не зарегистрирована вовсе, после приобретения помещения все расходы по согласованию и узакониванию «нововведений» лягут на плечи покупателя. В-третьих, нужно проверить, совпадает ли фактическая площадь помещения с той, что указана в документах БТИ и в свидетельстве на право собственности. Это особенно важно, если часть объекта находится в подвале, ведь собственник мог самовольно присвоить себе «нижний этаж», не имея на него никаких прав. В-четвертых, следует узнать, можно ли размещать вывеску на фасаде здания и какие к ней предъявляются требования в том, что касается формы и стиля. В-пятых, обязательно следует проверить, подходит ли здание (помещение) по техническим параметрам, выяснив, в частности, на какую мощность рассчитана электросеть, в каком состоянии пребывают водопровод, канализация, отопление. Если объект находится на первом этаже жилого дома, следует убедиться, что он не относится к жилому фонду.

Партнер по найму

В любом добросовестном агентстве недвижимости, прежде чем начать работу с клиентом, ему предложат подписать договор (агентский, возмездного оказания услуг, поручения или комиссии), в котором фиксируются перечень услуг, стоимость вознаграждения, процедура оплаты и иные условия и обязанности, важные для сторон. Далее специалист агентства (брокер) начинает поиск помещения, критерии которого описаны в дополнительном соглашении или в заявке, которую оставил клиент.

Знакомство заказчика с помещением сопровождается подписанием протокола (акта) осмотра. Затем клиенту дается время на раздумья; в протоколе осмотра он делает отметку о том, что решение по данному помещению отложено до определенной даты.
Заказчик вправе запросить у агентства недвижимости сведения об объекте и о контрагенте. Минимальный объем информации о помещении включает в себя план БТИ и свидетельство о праве собственности.

Сопровождение сделки на этапе переговоров, подготовки документов и регистрации не всегда входит в основной пакет услуг, предоставляемых агентством по договору. В этом случае клиенту остается полностью взять решение этих вопросов на себя или внести дополнительную плату.

Бизнес-план — всему голова

Помочь с поисками помещения также могут компании, специализирующиеся на оказании комплексных услуг для ресторанного бизнеса.

— В процессе поиска необходимо отталкиваться от бизнес-плана, — убежден Александр Минаев, директор Art People Group. — В нем приблизительно просчитывается целый ряд показателей, включая эффективность арендных ставок, коммунальных платежей и стоимости помещения. При подсчете ожидаемой годовой рентабельности закладываются минимальное количество посетителей и наименьшая из возможных сумм среднего чека. Также оцениваются накладные расходы, в том числе финансовые риски, связанные с выплатой штрафов, воровством персонала и порчей продуктов. Только после всех этих подсчетов можно приступать к поиску помещения. При необходимости мы сами разрабатываем бизнес-план. Также мы оказываем консультационные услуги по оценке объекта недвижимости с точки зрения открытия в нем заведения с определенной концепцией. У нас есть возможность узнать, имеет ли помещение обременения, не узаконенные перепланировки и реконструкции, моменты, которые могут послужить препятствием для государственной регистрации. По итогам работы клиент получает оценочное заключение, в котором, в частности, содержится информация о рисках и приблизительных сроках реализации проекта. В среднем при наличии помещения площадью до 300 кв.м можно открыться через 5 месяцев. Ресторан площадью свыше 300 кв.м заработает месяцев через 6-8.

Мечты и реальность

Сегодня в Москве фонд недвижимости, пригодной для предприятий питания, пополняется в основном за счет перепрофилирования объектов иного назначения.

— На столичном рынке недвижимости существуют компании, целенаправленно скупающие помещения под рестораны. Они осуществляют ремонт, реконструкцию и затем сдают объекты в аренду, — рассказывает Андрей Петраков, исполнительный директор компании Restcon. — Мы сотрудничаем с одной такой компанией, проводим оценку помещений. Располагая информацией о том, какое заведение и с какой кухней выгоднее открывать в том или ином месте, каковы его потенциальная целевая аудитория и вероятный доход, в этой компании определяют размер арендной ставки.

По словам Андрея Петракова, чем ниже средний чек на предприятии питания, тем больше его рентабельность зависит от местоположения. Именно поэтому для ресторанов быстрого обслуживания и демократичных кафе подбираются помещения на основных автомагистралях и площадях, вблизи остановок городского транспорта, станций метрополитена. Для сетевых концепций местоположение новых точек не столь принципиально — здесь на первый план выходит узнаваемость бренда.

Вообще приходится признать, что сегодня большинству рестораторов остается только мечтать об идеальном помещении — в отдельно стоящем от домов здании, расположенном в первой линии домов, недалеко от метро и площадью не менее 300 кв.м. Да еще с возможностью организовать гостевую парковку и летнюю площадку (кстати, по словам Александра Минаева, она способна принести заведению до 40 процентов от всей годовой выручки).

Отчасти решить проблему с дефицитом площадей удается за счет организации фуд-кортов в торговых центрах, а также благодаря размещению предприятий питания на первых этажах жилых домов. Правда, во втором случае рестораторам придется столкнуться с серьезными ограничениями по вместимости (не более 50 посадочных мест) и режиму работы (до 23 часов).

Еще в качестве потенциальных мест для размещения кафе и ресторанов, по мнению Александра Минаева, можно рассматривать помещения в зданиях, которые строились под социальные объекты в спальных районах. Также он отмечает, что в последнее время рентабельно создание ресторанных комплексов на федеральных трассах, у АЗС. Взять в аренду участок земли за МКАД и построить на нем здание под кафе обойдется в три раза дешевле, чем сделать то же самое в столице.

В соответствии с ГОСТом Р 50762-95 «Общественное питание. Классификация предприятий», регламентирующим состав помещений, для потребителей в ресторане должны быть предусмотрены: вестибюль, гардероб, обеденный и банкетный залы, мужская и женская туалетные комнаты и курительная. Согласно действующим нормативам максимальное количество посадочных мест определяется из такого расчета: в кафе — 1,2-1,4 кв.м на человека, в столовых — 1,4-1,6, в ресторанах — 1,6-1,8. По мнению экспертов, открывать в столице заведения менее чем на 40-60 мест экономически нецелесообразно. Чтобы свести к минимуму работы по перепланировке, подбирая помещение, нужно также учитывать установленные соотношения площадей производственно-хозяйственной зоны и зоны для обслуживания посетителей. Для предприятия питания полного цикла оно составляет 60:40, для доготовочного — 50:50, для сервировочного — 40:60, при комбинированном варианте — 45:55.

Можешь — покупай!

Арендные ставки постоянно растут, и собственники не склонны заключать договоры больше чем на год, поэтому приобретение помещения является, несомненно, наиболее предпочтительным вариантом.

— Стоимость аренды некоторых помещений превышает уровень рентабельности предприятия питания, — комментирует Андрей Петраков. — Помимо этого следует учитывать расходы на коммунальные платежи, налоги и т.п. Сегодня в Москве трудно снять коммерческое помещение дешевле, чем по 800 долларов за 1 кв.м в год. И это при том, что для многих демократичных заведений со средним чеком 20-30 долларов арендная плата в 600 долларов за 1 кв.м уже является критичной. При покупке минимальная стоимость квадратного метра составляет 1000-1500 долларов. За такую цену можно рассчитывать только на подвал. За помещение на первом этаже, требующее серьезной реконструкции, придется заплатить порядка 5 тысяч долларов за 1 кв.м. Как правило, цена объекта, приспособленного для ведения ресторанного бизнеса и находящегося в центре города, начинается от 10 тысяч долларов за «квадрат». Зато, если бизнес окажется убыточным, ресторатор, имеющий в собственности помещение, может сдать его в аренду, а в ряде случаев даже получить под него банковский кредит. Хотя стоит признать, что рынок кредитования в ресторанном бизнесе практически не развит. Реально получить деньги может только владелец сетевого предприятия или собственник ресторана, имеющий в качестве инвестора крупную компанию, способную гарантировать их возврат.

Текст: Роман ХОХЛОВ

Источник: Ресторанные ведомости, август 2007 г.

Опубликовано:
//

Рекомендуем

Рекомендации

Как сделать так, чтобы персонал хотел работать лучше и приносить вам больше прибыли?

iiko поможет наладить коммуникации в коллективе и автоматизировать рутину
Рекомендации

Как накормить 15 миллионов немцев

Кантина (kantine) - столовая по-немецки
Рекомендации

Бесплатные обеды для белых воротничков

Проект Lunchspread в Нью-Йорке от Энди Ванга
Менеджмент

Поговорим о персонале

Александр Иванов ратует за оптимизацию числа сотрудников и разумное распределение обязанностей
Рекомендации

Стационарный кейтеринг

Опыт организации офисного питания в условиях кризиса без потери качества услуги
Рекомендации

Система закупки еды и напитков

Главы из книги Натальи Богатовой «Хочу такой ресторан! От мечты до открытия»